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  Communiqué de la société TOUR EIFFEL du 12/03/2021

  12/03/2021 - 18:00

Résultats annuels 2020 La Société de la Tour Eiffel fait preuve de résilience dans un contexte de crise


Le Conseil d'Administration de la Société de la Tour Eiffel, réuni le 11 mars 2021, a arrêté les comptes annuels et consolidés clos au 31 décembre 2020. Les procédures d'audit sur ces comptes ont été réalisées et les rapports correspondants sont en cours d'émission.


Bruno Meyer, Directeur Général Délégué de la Société de la Tour Eiffel, déclare : « Malgré la pandémie mondiale et la crise économique, l'exercice 2020 reste positif avec une activité opérationnelle soutenue en dépit des périodes de confinement : succès locatifs, poursuite du plan de développement, déroulement du plan de cession, levée de fonds significative auprès de nos principaux actionnaires. Face aux incertitudes de la période, nous poursuivons résolument notre trajectoire de consolidation tout en nous préparant pour les défis qui ne manqueront pas de se présenter en 2021. La satisfaction des locataires et la construction de flux de trésorerie pérennes de qualité constituent nos priorités et les facteurs clés de notre réussite. »


De l'endurance face à la crise Covid-19…

  • 96 % des loyers collectés sur 2020
  • 4,7 M€ de nouveaux baux signés
  • Une valeur du Patrimoine stable (+0,3 %) à 1,87 Md€
  • 76 M€ de projets livrés en 2020 sur un pipeline d'investissement de 96 M€
  • 59 M€ de cessions réalisées au service du recentrage stratégique 100 % Bureaux
  • Une performance RSE maintenue au cœur du patrimoine (74 % d'immeubles certifiés)

… Un modèle performant…

  • Résultat EPRA par action : 2,4 €
  • Cash-flow Courant par action : 2,3 €
  • Bénéfice net consolidé : 10,7 M€ (vs. 1,4 M€)
  • Résultat de cession : 15,2 M€
  • ANR de continuation (NTA) par action : 53,0 € (+1,6 %)
  • ANR Triple Net EPRA par action : 55,0 € (+1,4 %)
  • Taux de rendement EPRA topped-up : 4,5 %

… Renforcé par le soutien de ses actionnaires

  • Amélioration de la structure financière : émission de Titres Subordonnés à Durée Indéterminée (TSDI) pour 180 M€ et retour du ratio LTV dans l'objectif stratégique à 39,0 % (vs. 49,0 % au 31 décembre 2019)
  • Adaptation à la crise du Covid-19 : Dividende 2020 proposé stable à 2,0 € par action

Dans le contexte de l'épidémie du Covid-19, le Groupe a d'abord cherché à assurer la sécurité et la santé de ses équipes, locataires, clients, prestataires et fournisseurs. Les dispositions mises en place ont visé principalement à assurer le bon fonctionnement et la sécurité des immeubles, ainsi que la poursuite de l'activité du Groupe en ayant recours au télétravail.

Il a également mis en place un processus d'évaluation régulier des impacts de cette situation inédite. Au 31 décembre 2020, les impacts de cette épidémie sont estimés comme étant limités au regard de l'activité et de la typologie des immeubles tertiaires.

96 % des loyers de 2020 encaissés

A la date de ce communiqué, sur un total de 89,3 M€ de loyers quittancés en 2020, 96,3 % ont été encaissés, démontrant la qualité de la base locative et la grande proximité que la foncière entretient avec ses utilisateurs de par son modèle de gestion immobilière et locative internalisée.

Le Groupe a spontanément mis en place des mesures d'accompagnement pour les locataires les plus susceptibles de connaître des difficultés (notamment ceux dont les activités ont été fermées par décisions administratives ainsi que pour les locataires de taille modeste). Pour l'ensemble de ces locataires, la créance en loyer représentant près de 6,8 M€ au 2T20 a été unilatéralement fractionnée en échéances mensuelles et reportée sans pénalité sur le deuxième semestre 2020.

Au 31 décembre 2020, cette créance liée au T2 se décompose de la façon suivante :

  • 6,0 M€ ont été encaissés ;
  • 0,5 M€ restent à encaisser ;
  • 0,3 M€ ont donné lieu à des franchises de loyer en contrepartie d'un allongement de la durée du bail.

Afin de mieux suivre le profil de risque de ses locataires, la Société de la Tour Eiffel exploite les bases de données de Coface et Credit Safe. Il ressort de cette veille que 84 % de la base locative est constituée de locataires appartenant aux deux meilleures catégories (risque faible ou très faible). Cette notation reste à ce jour relativement stable par rapport à la projection réalisée en juin 2020 et tend à démontrer la résilience de la base locative du portefeuille.

Une stratégie 100 % bureaux certifiés à dominante multilocataire

Au 31 décembre 2020, la valeur du patrimoine s'élève à 1 866 M€, pour 91 % de bureaux (1 695 M€) et 4 % d'actifs mixtes bureaux / commerces (69 M€), et se répartit à 75 % dans le Grand Paris (1 404 M€) et 19 % en Régions à potentiel (360 M€) (Aix-Marseille, Bordeaux, Lille, Lyon, Nantes, Toulouse). Dans une démarche d'amélioration permanente de la qualité du patrimoine, 74 % fait l'objet d'une certification attestant de sa performance environnementale.

La Société de la Tour Eiffel poursuit son recentrage stratégique toujours plus orienté vers ses marchés d'expertise avec un patrimoine constitué principalement de bureaux en occupation multilocataire, sur des marchés dynamiques et susceptibles d'attirer tous types d'acteurs tertiaires.

Malgré le ralentissement constaté sur le marché de l'investissement, le Groupe a cédé pour 59 M€ d'actifs au service de ce recentrage.

96 M€ de développements en 2020

La Société de la Tour Eiffel a livré 3 projets au cours de l'année représentant 76 M€ d'investissements et 4,7 M€ de loyers annualisés potentiels dont 2,5 M€ ont déjà été sécurisés avec les signatures sur Orsay (IBM et Communauté d'Agglomération Paris Saclay) et sur l'Olivier à Marseille. Le KBis à Lyon, livré fin 2020 en période de confinement, est en cours de commercialisation.

Le solde du plan de développement s'élève à 20 M€ à fin 2020. Avancé à hauteur de 16 M€ et devant produire 1,6 M€ de loyers annualisés, il se compose d'un projet sur le Grand Paris (26 %) et de deux projets en Régions à potentiel (74 %).

Comme annoncé, le Groupe profite des libérations du deuxième semestre 2020 des sites de Lyon Dauphiné et de Puteaux Dion Bouton pour les redévelopper. Le plan d'investissement alimenté par ces deux projets représentatifs de la stratégie de création de valeur de la foncière sera complété par le site d'Aubervilliers à sa libération attendue au premier semestre 2021. Au total ce sont 4,4 M€ de loyers annualisés qui seront consacrés à la vacance stratégique.

Activité locative soutenue malgré un environnement dégradé

12,2 M€ de loyers annualisés ont fait l'objet d'accords au cours de la période dont 4,7 M€ de nouveaux baux signés et 7,6 M€ renouvelés. En tenant compte des départs, le solde net de l'activité locative ressort à
-0,5 M€ en loyers annualisés et -1,2 M€ en réintégrant la vacance stratégique.

Parmi les succès locatifs, il convient de souligner les signatures de 2 350 m² avec Transactis sur le Delta à Nanterre et de 3 400 m² conclus avec deux sociétés du groupe Vinci dans le Parc Eiffel Nanterre Seine. Par ailleurs, les installations sur 5 500 m² d'un groupe international sur Seine Etoile à Suresnes et sur 3 000 m² d'Avnet sur Copernic à Massy, amorcent la conversion de ces deux immeubles en utilisation multilocataire validant le repositionnement stratégique/commercial de ces actifs.

Le Parc Eiffel Nanterre Seine (74 000 m²) va franchir la barre des 90 % de taux d'occupation, démontrant la pertinence de la stratégie de création de valeur menée depuis son acquisition fin 2016, époque à laquelle le taux d'occupation s'élevait à 60 %.

Au 31 décembre 2020, le taux d'occupation financier (EPRA) s'établit à 81,4 % (vs. 82,1 % à fin 2019) et la durée moyenne ferme des baux ressort à 2,6 ans. Retraité de la vacance stratégique ce taux d'occupation ressort à 83,7 %.

Résultat EPRA à 2,4 € par action marqué par les cessions et la vacance stratégique

A périmètre constant et hors vacance stratégique, les revenus locatifs bruts progressent de +1,1 % et s'établissent à 92,9 M€, en diminution de -4,3 % essentiellement en raison des cessions. Les revenus locatifs nets des charges diminuent de -5,7 %, en ligne avec l'évolution du taux d'occupation.

Le résultat d'exploitation courant ressort à 61,2 M€ (vs. 71,3 M€). Les moindres revenus locatifs sont accentués par les provisions sur les loyers et charges refacturables (-4,9 M€), légèrement compensés par la réduction des frais de fonctionnement (+0,8 M€). A noter que sur les 4,9 M€ de provisions pour dépréciations de créances, seules 1,8 M€ (2 % des loyers quittancés) sont directement liées aux effets de la crise. 3,1 M€ correspondent à des créances issues des fins de contrats (crédits-baux ou baux sur actifs du plan de cession) provenant du patrimoine ex-Affine.

Les frais financiers s'élèvent à 17,5 M€ (vs. 19,1 M€), reflétant des tirages complémentaires pour financer les développements et les Capex (59,9 M€) mais assortis d'un coût de financement amélioré. Le taux d'intérêt moyen de l'endettement ressort à 1,8 % (vs. 2,1 %), soulignant la performance en année pleine du refinancement de 330 M€ opéré en octobre 2019 et qui bénéficie pour le deuxième semestre 2020 de conditions financières bonifiées grâce au LTV ramené en dessous de 40 % au bénéfice de l'émission des TSDI.

Le succès de l'émission de nouveaux TSDI pour 180 M€ en juin 2020, soutenu par les principaux actionnaires du Groupe, a permis à la Société de la Tour Eiffel de renforcer significativement ses fonds propres. L'instrument est assorti d'un coupon de 4,5 % avec une première possibilité de remboursement, à la main de l'émetteur, dans 5 ans. Cette levée de fonds permet de restaurer le ratio LTV à 39,0 % (vs. 49,0 % à fin 2019) et de revenir moins de 18 mois après la fusion avec Affine dans l'objectif stratégique de 40 %.

Après prise en compte des autres produits et charges, impôts et résultats des sociétés mises en équivalence, le résultat EPRA (résultat net récurrent) ressort à 46,4 M€, soit 2,38 € par action.

En réintégrant l'ensemble des ajustements de retraitements EPRA (dotations, résultat de cession, variations de valeur des instruments financiers), le résultat net consolidé s'élève à 10,7 M€ contre 1,4 M€ en 2019.

Le Cash-Flow Courant s'élève pour l'exercice à 38,0 M€ soit 2,30 € par action, contre 2,91 € en 2019.

Actif Net Réévalué en progression

L'Actif Net Réévalué EPRA de continuation (NTA) par action évolue de 52,2 € à 53,0 € à fin 2020. Le dividende versé en juin a été plus que compensé par le résultat EPRA. L'Actif Net Réévalué triple net EPRA par action connaît une progression équivalente passant de 54,2 € à 55,0 € à fin 2020.

En prenant en compte l'impact net des investissements et cessions, le patrimoine s'élève à 1 866,0 M€ (hors droits), contre 1 860,1 M€ à fin 2019 (+0,3 %).

Dividende stable de 2,0 € par action

Le Conseil d'Administration proposera à l'Assemblée Générale des actionnaires un dividende stable à 2,0 € par action versé en numéraire. Le dividende correspond à un rendement de 6,4 % et 6,7 % calculés respectivement sur la moyenne des cours de 2020 ainsi que sur le cours de clôture du dernier jour de l'exercice 2020.

Ce montant équivaut à un payout de 87 % du Cash-Flow Courant 2020 ou 84 % du résultat EPRA.

Des marges de manœuvre renforcées pour mieux faire face aux nouveaux défis

Si le modèle 100 % Bureaux de la foncière a jusqu'à présent fait la démonstration de sa résilience face à la crise sanitaire, l'ampleur inédite de celle-ci invite à la prudence concernant l'estimation de ses conséquences futures. Cependant, à fin 2020, les locataires identifiés comme à risque « élevé » et « très élevé » compte tenu de leur exposition aux conséquences de la crise du Covid-19, représentent 4,0 M€ de loyer en base annuelle. Aucun incident de paiement significatif n'a été observé sur les appels de loyers du premier trimestre 2021 avec une collecte à date de 92,0 %.

Comme elle s'y était engagée en 2019, la Société de la Tour Eiffel a renforcé ses fonds propres en juin 2020 en émettant pour 180 M€ de titres subordonnés à durée indéterminée auprès de ses principaux actionnaires.

Cette émission dote la foncière de marges de manœuvres complémentaires, lui apportant une solidité renforcée face aux différents défis de ce nouvel environnement économique : la capacité des locataires à faire face à leurs échéances, le décalage des livraisons, la pré commercialisation des développements ou encore la possible correction de valeur de certains immeubles. Cette levée de fonds doit aussi permettre au Groupe de saisir de nouvelles opportunités d'investissement.

Au regard d'une gestion rigoureuse, le Groupe peut avancer résolument vers ses objectifs : recentrer le patrimoine sur ses implantations stratégiques, améliorer le taux d'occupation des actifs, sécuriser ses revenus, poursuivre son pipeline de développements et générer une capacité de croissance future.

Calendrier

  • 29 avril 2021 : Assemblée générale
  • Juin 2021 : Versement du dividende
  • Juillet 2021 : Résultats semestriels 2021 (après bourse)

La présentation des résultats sera disponible sur le site internet du Groupe le lundi 15 mars au matin : www.societetoureiffel.com.

Contacts

Relations Presse
Laetitia Baudon – Directrice Conseil
Agence Shan

Tél. + 33 (0)1 44 50 58 79
[email protected]
Relations Investisseurs
Florent Alba – Directeur Conseil
Agence Shan
Tél. +33 (0) 1 44 50 03 84

[email protected]

 

A propos de Société de la Tour Eiffel

Société de la Tour Eiffel, avec un patrimoine de 1,9 Md€, est une foncière tertiaire intégrée à forte culture de services. Opérant sur l'ensemble du cycle immobilier, elle accompagne ses clients, des entreprises de toutes tailles et de tous secteurs, par une pratique exigeante de gestion directe de ses actifs situés dans des territoires à fort potentiel de croissance. La foncière inscrit la gestion de son patrimoine immobilier, aujourd'hui en forte expansion, dans la durée, avec un plan de recentrage stratégique du portefeuille 100 % bureaux, 80 % Grand Paris et 20 % en Région à potentiel et s'est imposée comme un acteur de référence.

Société de la Tour Eiffel est cotée sur Euronext Paris (compartiment B) – Code ISIN : FR0000036816 – Reuters : TEIF.PA – Bloomberg : EIFF.FP – Membre des indices IEIF Foncières, IEIF Immobilier France

www.societetoureiffel.com

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  Original Source : TOUR EIFFEL