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  Communiqué de la société PAREF du 18/02/2021

  18/02/2021 - 18:00

RESULTATS ANNUELS AU 31 DECEMBRE 2020


Une stratégie à 3 piliers qui fait preuve de résilience dans un contexte de crise sanitaire mondiale

 

Au niveau du Groupe, un patrimoine sous gestion en croissance de 9% qui atteint près de 2,4 milliards d'euros

  • 196 M€ d'actifs en compte propre (+3% à périmètre constant par rapport au 31 décembre 2019) ;
  • 2 187M€ gérés pour compte de tiers institutionnels ou particuliers (+10% par rapport au 31 décembre 2019) principalement sous la forme de SCPI1 et OPPCI2.

Des indicateurs financiers solides

  • Résultat récurrent net EPRA par action en hausse de 8% à 5,40€ (5,02€ au 31 décembre 2019) ;
  • Actif Net Réévalué EPRA de reconstitution (Net Reinstatement Value/NRV) en hausse de 6% à 125,1 € par action (117,9 € par action au 31 décembre 2019) ;
  • Ratio d'endettement (LTV) 3en baisse à 25% (contre 28% au 31/12/2019) ;
  • Une liquidité conséquente de plus de 42 M€ (y compris une ligne de crédit confirmée non tirée).

Le Conseil d'Administration de PAREF, réuni le 18 février 2021, a arrêté les comptes sociaux et consolidés au 31 décembre 2020. Les procédures d'audit par les commissaires aux comptes sont en cours.

« PAREF a poursuivi sa transformation et cela a porté ses fruits malgré cette crise sanitaire inédite.
L'innovation, l'internationalisation, le renforcement des compétences, l'investissement dans la technologie, la maîtrise des coûts et une politique d'investissements immobiliers raisonnée se sont traduits dans nos résultats financiers: augmentation significative du résultat récurrent, progression des encours gérés, diminution de l'endettement avec des fondamentaux financiers solides.
PAREF a su garder son cap dans la tempête sans aucune sollicitation d'aides publiques grâce à l'engagement sans faille de toutes nos équipes. Je les remercie sincèrement pour leur détermination exemplaire au quotidien.
Nous poursuivrons dans cette voie en 2021, avec une grande confiance dans notre modèle d'affaires, qui a fait ses preuves en 2020.»

Magali Volet - Directeur Financier Groupe

« L'année 2020 a confirmé la pertinence de la stratégie du groupe PAREF. Etabli sur un développement équilibré de nos trois piliers, le modèle économique du Groupe s'est montré résilient et capable de performer en période de crise. Cette tendance devrait se confirmer en sortie de crise.
L'agenda 2021 sera tout de même difficile car la pandémie de COVID-19 a, et continuera à avoir, un impact significatif sur l'économie et les marchés immobiliers, pour les clients et les locataires. Cette situation va se poursuivre et nous continuerons à y être confrontés dans les mois à venir.
Toutefois, nous sommes convaincus que le modèle de PAREF est robuste et que notre stratégie résiliente est appropriée pour assurer la performance attendue par nos actionnaires.
Enfin, je souhaite adresser à la grande famille PAREF tous mes remerciements et ma reconnaissance pour les efforts fournis tout au long de l'année, dans un environnement opérationnel des plus difficiles, qui nous ont permis d'atteindre ces résultats satisfaisants. »

Antoine Castro - Directeur Général Groupe

Retrouvez l'intégralité du communiqué et des graphiques dans le PDF.

I - Activité immobilière

Le premier pilier du Groupe est PAREF : une foncière cotée sur Euronext ayant un régime fiscal SIIC. Son patrimoine détenu en propre est le moteur de la création de valeur du Groupe.

Au 31 décembre 2020, PAREF détient :

  • 11 actifs en direct,
  • deux filiales principales, à savoir PAREF Gestion et PAREF Investment Management, et
  • des participations minoritaires dans des SCPI/OPPCI.
  • Une poursuite de la stratégie de gestion active

PAREF a maintenu sa stratégie de gestion active de son patrimoine, en poursuivant son repositionnement progressif sur des actifs de taille plus significative, principalement situés dans le Grand Paris. Ainsi, la taille moyenne des actifs a quasiment triplé en deux ans passant de 6,4 M€ à 16,7 M€, +45% sur la seule année 2020.

Les 5 actifs situés à Meythet, Saint-Etienne, Saint Maurice, Thyez et Trappes ont été cédés pour un montant total net vendeur de 5,4 M€, en ligne avec la dernière valeur d'expertise.

  • Un patrimoine recentré sur le Grand Paris qui voit sa valorisation augmenter à périmètre constant

La valeur du patrimoine de PAREF4 s'établit à 196 M€ au 31 décembre 2020. Il se compose de 184 M€ d'actifs immobiliers (incluant la participation sur l'immeuble Le Gaïa) et 12 M€ de participations financières dans des fonds gérés par le Groupe.

Chiffres clés du patrimoine détenu en propre5 31/12/2019 31/12/2020
Nombre d'actifs 16 11
Surface locative (en exploitation) 111 074m² 99 619 m²
Valorisation 185 M€  184 M€

Conformément à la stratégie mise en œuvre, le patrimoine se recentre sur le Grand Paris.

Le patrimoine d'actifs immobiliers détenu en propre par PAREF (hors le Gaïa) ressort à 166,5 M€, en hausse de 2,8% à périmètre constant et en diminution de 0,5% à périmètre courant par rapport à fin 2019, expliqué principalement par :

  • des cessions pour 5,4 M€ (valeurs au 31 décembre 2019) ;
  • des frais et travaux d'amélioration réalisés en 2020 pour 4,0 M€ , et
  • une revalorisation des actifs en portefeuille pour environ 0,6 M€.
  • Une gestion locative proactive

Dans un contexte de crise sanitaire, 4 baux ont été signés sur plus de 2 500m². En février 2020, PAREF a notamment signé un bail ferme de 9 ans pour une surface 1 751m² dans l'immeuble Le Gaïa à Nanterre. Le taux d'occupation de cet actif est désormais porté à 64%.

Le taux d'occupation financier du Groupe ressort à 81,1 % au 31 décembre 2020, contre 86,2 % au 31 décembre 20196. Cette baisse est principalement liée aux fins de baux pour les locataires de Gentilly et Juvisy-sur-Orge, pour lesquels des repositionnements sont prévus afin d'appréhender tout le potentiel de valeur de ces actifs.

La maturité moyenne pondérée des baux est en légère amélioration à 4,9 ans à fin décembre 2020 contre 4,8 ans fin 2019 notamment grâce à la location du Gaïa et aux renouvellements de baux de l'actif Léon Frot à Paris.

Le profil d'échéancier des baux sur le patrimoine détenu en propre est le suivant :

  • Un revenu locatif net en progression de 27% malgré la crise sanitaire

Le revenu locatif net de PAREF progresse de 27% à 8,4M€ en 2020. Cette hausse est principalement expliquée par :

  • l'effet année pleine des 6 étages de la Tour Franklin à la Défense acquis au deuxième semestre 2019 ;
  • partiellement compensée par 1) des évictions de locataires de l'immeuble situé à Levallois-Perret dans le cadre du projet de restructuration « The Go », et 2) les cessions d'actifs réalisées en 2019 et 2020.
Résultats locatifs sur le patrimoine détenu en propre (k€) 2019 2020 Evolution en %
Revenus locatifs bruts 6 964 8 974 29%
Charges locatives refacturées 2 791 3 103 11%
Charges locatives, taxes et assurances -3 358 -3 700 10%
Charges non récupérables -566 -597 5%
Autres revenus 218 4 -98%
Total revenus locatifs nets 6 616 8 381 27%

A périmètre constant, les revenus locatifs bruts progressent de 2,9% en raison d'une indemnité reçue pour l'actif de Gentilly et de l'impact positif de la renégociation du bail sur les actifs situés à Dax et Saint-Paul-lès-Dax.

Le taux de rendement brut moyen de ses actifs détenus en propre ressort à 6,2 % contre 7,0% fin 20197.

Grâce à la qualité de nos locataires et à un travail assidu des équipes de Gestion Locative, le taux de recouvrement de loyers et charges locatives atteint près de 95% en 2020.

II - La Gestion pour compte de Tiers

Le deuxième pilier est PAREF Gestion: la société de gestion de portefeuille du Groupe, régulée selon la directive AIFM.

Le troisième pilier est PAREF Investment Management : la société d'exploitation qui intervient sur l'ensemble de la chaîne de création de valeur immobilière, en proposant aux investisseurs de bénéficier des services intégrés de PAREF en termes d'acquisition, de gestion d'actifs, de gestion de projet et de gestion locative, entre autres.

  • Activité dynamique pour les patrimoines sous gestion

PAREF Gestion

Bénéficiant d'une expertise plurisectorielle depuis plus de 30 ans, PAREF Gestion continue à développer des produits innovants tout en respectant une volonté de lisibilité grâce à des véhicules aux investissements ciblés et homogènes. Après les réussites de Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2, la forte volonté d'internationalisation du Groupe s'est traduite par une innovation majeure :

Le lancement d'Interpierre Europe Centrale : 1ere SCPI sur cette zone géographique
Malgré le ralentissement économique lié à la crise sanitaire de la COVID-19, PAREF Gestion a ouvert un nouveau territoire à ses clients. Cette SCPI a pour stratégie d'investir dans l'immobilier de bureaux et de logistique principalement en Pologne, République Tchèque et Hongrie. Son visa de l'AMF a été obtenu en juin 2020 et les souscriptions sont ouvertes depuis septembre 2020.

Un ratio de collecte nette sur collecte brute stable par rapport à 2019 démontrant la confiance des investisseurs
PAREF Gestion a collecté un montant total de 151 M€ de souscriptions brutes auprès d'investisseurs sur les fonds SCPI, représentant une baisse de 43 % par rapport à 2019 (267 M€). Ce recul s'explique par un effet ciseaux entre deux facteurs principaux :

  • la crise sanitaire de la COVID-19 qui a fortement ralenti l'appétit des particuliers pour l'investissement immobilier;
  • une souscription particulièrement importante en 2019 grâce à l'acquisition d'un portefeuille de près de 100 M€ sur Novapierre 1 qui s'était accompagnée de souscriptions de près de 40 M€.

Retraitée de la souscription exceptionnelle sur Novapierre 1, la collecte brute est en baisse de 28% par rapport à 2019.

Répartition de la collecte brute réalisée en 2020 :

Type Fonds Collecte brute 2019 (M€) Collecte brute 2020 (M€) Evolution en %
SCPI Novapierre Allemagne 2 76 92 22%
Interpierre France 52 30 -43%
Novapierre Résidentiel 6 18 188%
Interpierre Europe Centrale - 5 n.a
Novapierre Allemagne 84 5 -94%
Novapierre Italie 3 1 -53%
Novapierre 1 47 1 -98%
Total   267 151 -43%

Investissements et arbitrages

PAREF Gestion a réalisé près de 178M€ d'investissements pour l'ensemble des SCPI sous gestion, en particulier :

  • 54 M€ pour Novapierre Allemagne 2 depuis son lancement en septembre 2019,
  • 44 M€ pour Novapierre Allemagne dans le cadre d'une acquisition d'un portefeuille de commerces,
  • 39 M€ pour Interpierre France, et
  • 34 M€ pour Novapierre Résidentiel.

PAREF Gestion a également réalisé des cessions pour 15M€ dont notamment:

  • 4 M€ pour Novapierre Résidentiel,
  • 4 M€ pour Novapierre 1,
  • 3 M€ pour Interpierre France.

Répartition des fonds gérés par PAREF Gestion au 31 décembre 2020

PAREF Gestion gère un patrimoine pour compte de tiers de 1 764 M€, en progression de 11 % par rapport au 31 décembre 2019 à 1 593 M€.

Type Fonds Stratégie Actifs sous gestion Actifs sous gestion Evolution en %
(M€) (M€)
31-déc-19 31-déc-20
SCPI Novapierre Allemagne8 Commerces 543 616 13%
Novapierre Résidentiel8 Résidentiel 286 329 15%
Novapierre 18 Commerces 254 252 -1%
Interpierre France8 Bureau/Logistique 154 184 20%
Novapierre Allemagne 28 Commerces 70 158 125%
Capiforce Pierre9 (1) Diversifiée 62 - -100%
Atlantique Pierre 19 Diversifiée 57 57 -1%
Cifocoma 29 Commerces 25 25 1%
Cifocoma 19 Commerces 25 24 -1%
Interpierre Europe Centrale8 Bureau/Logistique - 4 n.a.
Novapierre Italie8 Tourisme 3 4 34%
Sous-total SCPI   1 477 1 652 12%
OPPCI Vivapierre9 Résidences hôtelières 92 86 -6%
Total OPPCI   92 86 -6%
Autres FIA   24 25 3%
Total     1 593 1 764 11%

(1) Le mandat de gestion a pris fin au 31 décembre 2020 suite à la décision de l'Assemblée Générale en octobre 2020

PAREF Investment Management

Présente en France, en Italie et en Suisse, PAREF Investment Management a pour vocation de faire bénéficier les investisseurs institutionnels de ses compétences, déjà au service de PAREF et PAREF Gestion, notamment en matière d'investissement, de gestion d'actifs, de gestion de projets et de gestion locative.

La filiale Italienne de PAREF Investment Management gère actuellement un projet de restructuration de l'immeuble « The Medelan » situé dans le centre-ville historique de Milan pour le compte de la compagnie d'assurance portugaise Fidelidade.

Cet actif à usage mixte se déploie sur près de 55 000 m² et offrira les meilleurs standards du marché, notamment environnementaux, avec le certificat Leed Platinium. La livraison du projet de restructuration est prévue en 2022.

  • Un recul des commissions totales de seulement 7% malgré le contexte sanitaire : le recul des commissions de souscription nettes a quasiment été compensé par l'augmentation des commissions de gestion

Les commissions de gestion progressent de 5% par rapport à 2019 pour atteindre 10,1 M€ en 2020. Cette hausse s'explique principalement par les éléments suivants :

  • +1 M€ : augmentation des actifs sous gestion
  • +0,9 M€ : revenus provenant de la plateforme italienne
  • -0,8 M€ : baisse des commissions sur cessions et investissements
  • -0,3 M€ : clôtures de l'OPPCI 54 Boétie et d'un OPPCI de murs d'hôtels
  • -0,1 M€ : impact sur les commissions à cause de loyers non encaissés dans le contexte de la Covid-19.

Les autres commissions et rétro-commissions atteignent 2.9 M€ en 2020, contre 4.4 M€ en 2019.

Les commissions de souscription brutes ressortent à 14,2 M€ en 2020, en retrait de 40% par rapport à 2019, en lien avec la forte baisse de la collecte en période de crise sanitaire.

En parallèle, les rétro-commissions reculent également à 11,3 M€, contre 19,3€ en 2019 (-42%). Ceci est expliqué par :

  • la diminution des rétro-commissions payées aux distributeurs de souscription en raison de la baisse de collecte (-7 M€ de rétro-commissions)
  • et le recul des honoraires payés aux prestataires en Allemagne (-1 M€) grâce au du décalage des acquisitions sur SCPI Novapierre Allemagne 2.
Commissions (en k€) 2019 2020 Evolution en %
Commissions de gestion 9 650 10 117 5%
Commissions de souscription 23 708 14 174 -40%
Rétro-commissions -19 312 -11 288 -42%
Commissions nettes 14 045 13 002 -7%

Des ressources humaines renforcées avec une équipe expérimentée

Le Groupe PAREF a également continué à attirer de nouveaux talents et des dirigeants expérimentés au cours de l'année 2020 dont notamment :

  • Magali Volet, nommée Directeur Financier du Groupe PAREF en août 2020,
  • Matthieu Navarre qui nous a rejoint en février 2020 en qualité de Directeur Commercial PAREF Gestion, et
  • Sophie Bourguignon en qualité de Directrice Fund and Investment Management depuis Octobre 2020 de PAREF Gestion.

Fort de ces profils expérimentés dans le secteur immobilier, le Groupe va pouvoir accélérer la mise en œuvre de sa stratégie.

III - Compte de résultat et Résultat net récurrent EPRA de 2020

Compte de résultat consolidé :

Compte de résultat consolidé détaillé (en k€)  2019 2020 Evolution en %
Revenus locatifs bruts  6 964  8 974 29%
Charges locatives refacturées 2 791 3 103 11%
Charges locatives, taxes et assurances -3 358 -3 700 10%
Charges locatives et taxes non récupérées -566 -597 5%
Autres revenus 218 4 -98%
Revenus locatifs nets 6 616 8 381 27%
Chiffres d'affaires sur commissions 33 358 24 291 -27%
-dont commissions de gestion 9 650 10 117 5%
-dont commissions de souscription 23 708 14 174 -40%
Rétro-commissions -19 312 -11 288 -42%
Revenus nets sur commissions 14 045 13 002 -7%
Charges générales d'exploitation -11 415 -11 548 1%
Amortissements et dépréciations -428 -571 33%
Résultat opérationnel courant 8 818 9 264 5%
Variation de juste valeur des immeubles de placement  3 241 567 -82%
Résultat de cession des immeubles de placement  2 744 -18 n.a.
Résultat opérationnel 14 803 9 814 -34%
Produits financiers 67 31 -54%
Charges financières -2 063 -1 408 -32%
Coût de l'endettement financier net -1 996 -1 377 -31%
Autres charges et produits financiers 319 211 -34%
Ajustement de valeur des instruments financiers 294 - -100%
Quote-part des sociétés mises en équivalence 1 579 342 -78%
Résultat net avant impôts  15 000 8 990 -40%
Charges d'impôts -1 526 -840 -45%
Résultat net consolidé 13 474 8 150 -40%
Résultat net attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle - - n.a.
Résultat net consolidé part du Groupe 13 474 8 150 -40%
Nombre moyen d'actions (non dilué) 1 442 099 1 480 927  
Résultat net consolidé par action (part du Groupe) 9,34 5,50 -41%
Nombre moyen d'actions (dilué) 1 448 027 1 483 407  
Résultat net consolidé par action (part du Groupe dilué) 9,30 5,49 -41%

PAREF a dégagé un résultat net récurrent en progression de 11% par rapport à 2019.

Le résultat net consolidé part du Groupe de 8,2 M€ au 31 décembre 2020 est en diminution de 40% par rapport à 2019. Ceci est notamment expliqué par :

  • des revenus locatifs nets qui progressent de 27% pour atteindre 8,4 M€, grâce aux loyers en année pleine des 6 étages de la Tour Franklin acquis mi-2019;
  • des revenus nets sur commissions qui baissent de 7% pour atteindre 13,0 M€, principalement expliquée par le ralentissement général de la collecte lié à la crise sanitaire ; l'augmentation du patrimoine sous gestion des fonds existants a permis de partiellement compenser cette baisse via la progression de commissions de gestion;
  • les charges générales d'exploitation sont quasiment stables à près de 11,5 M€ (+1% par rapport à 2019), avec le renforcement des équipes compensée par une stricte maîtrise des coûts;
  • les amortissements et dépréciations atteignent 0,6 M€, l'augmentation de 33% par rapport à 2019 est principalement liée aux investissements réalisés pour l'amélioration des outils et du système informatique ;
  • une revalorisation des immeubles de 0,6 M€, concernant principalement les complexes hôteliers situés à Dax et Saint-Paul-lès-Dax ;
  • le coût de l'endettement financier diminue à 1,4 M€ en 2020 contre 2,0 M€ en 2019 (soit une diminution de 31%). Cette baisse est expliquée par l'effet en année pleine du refinancement de la dette du Groupe en février 2019 et de l'indemnité de remboursement anticipé de 0,5 M€ en 2019;
  • le résultat de la quote-part des sociétés mises en équivalence ressort à 0,3 M€ en 2020 contre 1,6 M€ en 2019 (une diminution de 78%). Cette baisse provient de la variation négative de la juste valeur des actifs et des frais liés au refinancement des crédits baux immobiliers de Vivapierre.

Résultat Net Récurrent EPRA en hausse de 11% par rapport à 2019

En k€ 31/12/2019 31/12/2020 Evolution en %
Résultat net consolidé part du Groupe 13 474 8 150 -40%
Ajustements      
(i) Variation de JV des imm. de placements et autres actifs -3 241 -567 -82%
(ii) Gains/pertes sur cessions d'actifs ou de sociétés et autres cessions -2 744 18 n.a.
(iii) Gains ou pertes sur cessions d'actifs financiers disponibles à la vente - -  
(iv) Impôts sur les plus ou moins-values de cessions - -  
(v) Dépréciation d'écart d'acquisition/Ecart d'acq. négatif - -  
(vi) Variation de juste valeur des instruments financiers et frais d'annulation des dérivés 179 - -100%
(vii) Coûts d'acquisition sur acquisitions de sociétés et autres intérêts - -  
(viii) Impôts différés résultant des ajustements - -  
(ix) Ajustement (i) à (viii) sur sociétés détenues en partenariat -433 399 n.a.
(x) Participations ne donnant pas le contrôle sur les ajustements - -  
Résultat net récurrent EPRA 7 235 7 999 11%
Nombre moyen d'actions 1 442 099 1 480 927  
Résultat net récurrent EPRA / action 5,02€ 5,40€ 8%

IV -Ressources Financières

Le montant nominal de la dette financière brute tirée du Groupe PAREF est en baisse de 18% à 64 M€ au 31 décembre 2020, contre 78 M€ fin 2019.

Le coût moyen de la dette tirée est réduit à 1,6% au 31 décembre 2020, contre 2,2 % au 31 décembre 2019. Cette baisse s'explique par l'effet en année pleine du refinancement du Groupe intervenu en février 2019. L'évolution du coût de la dette depuis 2016 est présentée ci-dessous :

La maturité moyenne résiduelle de la dette s'établit à 3,1 ans au 31/12/2020, contre 4,4 ans fin 2019.

L'intégralité de la dette tirée est couverte par des instruments financiers, limitant ainsi sa sensibilité à l'évolution des taux.

Les ratios financiers du Groupe PAREF demeurent solides :

   31/12/2019 31/12/2020 Covenant
LTV10  28% 25% <50%
ICR11 7,8x 6,8x >2,5x
DSF12 18% 13% <30%
Valeur de patrimoine consolidée13 217 M€ 230 M€ >125 M€

Echéancier de la dette :

Le Groupe PAREF dispose de 42M€ de liquidités au 31/12/2020 : une trésorerie de 7 M€ au 31 décembre 2020, répondant ainsi aux besoins réglementaires de la société de gestion PAREF Gestion, plus 35 M€ via une ligne de crédit confirmée.

V - Patrimoine sous gestion niveau Groupe

Les actifs sous gestion sont en progression de +9% et atteignent près 2,4 milliards d'euros.

En k€ 31/12/2019 31/12/2020 Evolution en %
1. Gestion pour compte propre      
Actifs détenus en propre par PAREF 167 450 166 550 -1%
Participations détenues par PAREF14 29 322 29 728 1%
Total patrimoine PAREF 196 772 196 278 -0,3%
       
2. Gestion pour compte de tiers particuliers et institutionnels      
Novapierre Allemagne 543 273 616 247 13%
Novapierre Résidentiel 285 639 329 021 15%
Novapierre 1 254 027 251 653 -1%
Interpierre France 153 559 184 132 20%
Novapierre Allemagne 2 70 047 157 546 125%
Capiforce Pierre (1) 61 879 -  
Atlantique Pierre 1 57 051 56 644 -1%
Cifocoma 2 24 801 25 007 1%
Cifocoma 1 24 558 24 329 -1%
Interpierre Europe Centrale - 4 153 n.a.
Novapierre Italie 2 620 3 504 34%
Vivapierre 91 780 86 400 -6%
Autres actifs gérés pour compte de tiers (2) 417 380 448 360 7%
Total patrimoine géré pour compte de tiers 1 986 616 2 186 996 10%
Retraitements (3) -10 762 -10 942 2%
3. PATRIMOINE TOTAL GERE 2 172 626 2 372 332 9%

(1) Le mandat de gestion a pris fin au 31 décembre 2020 suite à la décision de l'Assemblée Générale d'octobre 2020
(2) Comprend Foncière Sélection Régions et l'actif de « The Medelan » géré par la plateforme en Italie
(3) Une partie du patrimoine de PAREF (OPPCI Vivapierre) est inclus dans la gestion de PAREF Gestion

VI - Actif net réévalué EPRA

L'Actif Net Réévalué EPRA de reconstitution (Net Reinstatement Value/NRV) augmente de 6% pour atteindre 125,1 € par action à fin 2020 (contre 117,9 € par action au 31 décembre 2019).

Cette augmentation s'explique principalement par la contribution du résultat de 2020 et l'augmentation significative de la juste valeur du fonds de commerce de PAREF Gestion (+52% par rapport au 31 décembre 2019). Celle-ci est réalisée par un expert externe depuis 30 juin 2020.

EPRA NRV (Valeur nette de reconstitution)
 - en k€

 
31/12/2019 31/12/2020 Evolution en %
Capitaux propres IFRS -Part du groupe 132 459 137 805 4%
Inclut / Exclut      
Instrument hybride - - -
ANR dilué 132 459 137 805 4%
Inclut      
Réévaluation des immeubles de placement - - -
Réévaluation des immeubles en restructuration - - -
Réévaluation des autres actifs non courants (valeur du fonds de commerce de PAREF GESTION15) 24 484 37 105 52%
Réévaluation des contrats de crédit-bail - - -
Réévaluation des stocks - - -
ANR dilué à la juste valeur 156 943 174 910 11%
Exclut      
Impôts différés liés à la plus-value latente des immeubles de placement - - n.a.
Juste valeur des instruments financiers 407 944 132%
Ecart d'acquisition résultant des impôts différés - - -
Ecart d'acquisition inscrit au bilan n.a. n.a.  
Actifs incorporels n.a. n.a.  
Inclut      
Juste valeur des dettes n.a. n.a.  
Réévaluation des actifs incorporels - - -
Droits de mutation 12 819 12 736 -1%
ANR 170 169 188 590 +11%
Nombre d'actions totalement dilué 1 443 779 1 507 460  
ANR par action (en €) 117,9 125,1 6%

Les ratios de ANR EPRA sont déterminés notamment à partir des capitaux propres consolidés en normes IFRS (incluant la méthode de la juste valeur) et de la valeur de marché de la dette et des instruments financiers, selon les « Best Practices Recommandations » de l'EPRA.

Nouveaux indicateurs ANR EPRA au 31 décembre 2020 :

31/12/2020

En k€

 
EPRA NRV (Valeur nette de reconstitution) EPRA NTA (Valeur nette de continuation) EPRA NDV (Valeur nette de liquidation)
Capitaux propres IFRS -Part du groupe 137 805 137 805 137 805
Inclut / Exclut      
Instrument hybride - - -
ANR dilué 137 805 137 805 137 805
Inclut      
Réévaluation des immeubles de placement - - -
Réévaluation des immeubles en restructuration - - -
Réévaluation des autres actifs non courants (valeur du fonds de commerce de PAREF GESTION16) 37 105 37 105 37 105
Réévaluation des contrats de crédit-bail - - -
Réévaluation des stocks - - -
ANR dilué à la juste valeur 174 910 174 910 174 910
Exclut      
Impôts différés liés à la plus-value latente des immeubles de placement - - n.a
Juste valeur des instruments financiers 944 944 -
Ecart d'acquisition résultant des impôts différés - - -
Ecart d'acquisition inscrit au bilan n.a - n.a
Actifs incorporels n.a -716 n.a
Inclut      
Juste valeur des dettes n.a n.a 230
Réévaluation des actifs incorporels - n.a -
Droits de mutation 12 736 12 736 n.a
ANR 188 590 187 874 175 140
Nombre d'actions totalement dilué 1 507 460 1 507 460 1 507 460
ANR par action (en €) 125,1 124,6 116,2

À titre indicatif, les ANR EPRA de l'ancien format sont rappelés ci-après :

  31/12/2019 31/12/2020 Evolution en %
Capitaux propres consolidés 132,5 137,8 4%
Neutralisation de la mise en juste valeur des instruments financiers 0,4 0,9 132%
Ajustement de valeur du fonds de commerce (PAREF Gestion)17 24,5 37,1 52%
Plus/moins-values latentes sur actifs comptabilisés au coût - -  
ANR EPRA (en M€) 157,4 175,9 12%
ANR EPRA / action dilué (en €) 109,0 116,7 7%
Mise en juste valeur des instruments financiers -0,4 -0,9 132%
Mise en juste valeur de la dette à taux fixe -0,3 0,2 n.a
Impôts différés sur justes valeurs -0,7 -1,1 56%
ANR triple net EPRA (en M€) 155,9 174,1 12%
ANR triple net EPRA / action dilué (en €) 108,0 115,5 7%
Neutralisation des impôts différés sur justes valeurs 0,7 1,1 56%
Droits 12,8 12,7 -1%
ANR de reconstitution en part du Groupe (en M€) 169,4 187,9 11%
ANR de reconstitution / action dilué (en €) 117,3 124,6 6%

Tableau de passage de ANR EPRA de l'ancien format aux nouveaux indicateurs :

31/12/2020
En €
EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
ANR dilué par action (ancien format) 116,7 116,7 116,7
Droits de mutation 8,4 8,4  
Ecart d'acquisition      
Actifs incorporels   -0.5  
Juste valeur des dettes et des instruments financiers     -0,5
ANR par action 125,1 124,6 116,2

VII - Distribution

PAREF, fidèle à ses valeurs, continuera de contribuer à l'effort de solidarité nationale recommandée par les pouvoirs publics
PAREF n'a sollicité aucune aide publique en 2020 et nos équipes restent totalement mobilisées. Malgré la bonne performance du Groupe sur 2020, PAREF proposera de modérer son dividende à 2,30€ par action pour l'exercice 2020, couvrant ainsi les obligations légales du régime SIIC. Cette proposition de dividende payable en numéraire sera soumise à l'approbation des actionnaires lors de l'Assemblée Générale qui se réunira le 20 mai 2021. Cette initiative renforcera davantage la solidité financière du Groupe.

VIII - Evénements post clôture
Néant

IX - Stratégie et perspectives

PAREF Groupe poursuit son développement en France et à l'international sur la base de ses 3 piliers principaux :

  • La croissance progressive de la valeur du patrimoine immobilier détenu par la société PAREF avec une approche proactive : gestion du portefeuille existant, rotation du patrimoine et investissements ciblés, permettant le repositionnement sur des actifs de taille significative et principalement situés dans le Grand Paris ;
  • Le développement raisonné de l'activité de gestion pour le compte d'investisseurs individuels par (i) l'augmentation des actifs sous gestion sur les produits existants et (ii) la création de nouveaux produits ;
  • L'accélération de l'activité de gestion pour le compte d'investisseurs institutionnels en France et en Europe.

X - Agenda financier
27 avril 2021 : Informations financières au 31 mars 2021
20 mai 2021 : Assemblée Générale Mixte

 

A propos du Groupe PAREF

PAREF se développe sur deux secteurs d'activités complémentaires : (i) investissement au travers de la société immobilière SIIC PAREF principalement dans l'immobilier d'entreprises en région parisienne (0,2 Md€ de patrimoine au 31 décembre 2020) et (ii) gestion pour compte de tiers au travers de PAREF Gestion (1,8 Md€ de fonds gérés au 31 décembre 2020), société de gestion agréée par l'AMF et PAREF Investment Management (0,4 Md€ au 31 décembre 2020)

PAREF est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris - FR0010263202 - PAR

Plus d'informations sur www.paref.com

Contacts
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Directeur Général Groupe
contact@paref.com
Tél. : +33 (0) 1 40 29 86 86

Magali VOLET
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contact@paref.com
Tél. : +33 (0) 1 40 29 86 86

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Paref@citigatedewerogerson.com
Tom Ruvira
Tel : +33 (0) 7 60 90 89 18



Philippe Ronceau
Tél : +33 (0) 6 64 12 53 61

 

ANNEXE

EPRA NTA (Valeur nette de continuation) au 31 décembre 2020

EPRA NTA (Valeur nette de continuation) - en k€
 
31/12/2019 31/12/2020 Evolution en %
Capitaux propres IFRS -Part du groupe 132 459 137 805 4%
Inclut / Exclut      
Instrument hybride - - -
ANR dilué 132 459 137 805 4%
Inclut      
Réévaluation des immeubles de placement - - -
Réévaluation des immeubles en restructuration - - -
Réévaluation des autres actifs non courants (valeur du fonds de commerce de PAREF GESTION18) 24 484 37 105 52%
Réévaluation des contrats de crédit-bail - - -
Réévaluation des stocks - - -
ANR dilué à la juste valeur 156 943 174 910 11%
Exclut      
Impôts différés liés à la plus-value latente des immeubles de placement - - n.a.
Juste valeur des instruments financiers 407 944 132%
Ecart d'acquisition résultant des impôts différés - - -
Ecart d'acquisition inscrit au bilan - -  
Actifs incorporels -339 -716 111%
Inclut      
Juste valeur des dettes n.a. n.a.  
Réévaluation des actifs incorporels - - -
Droits de mutation 12 819 12 736 -1%
ANR 169 803 187 874 +11%
Nombre d'actions totalement dilué 1 443 779 1 507 460  
ANR par action (en €) 117,6 124,6 6%

EPRA NDV (Valeur nette de liquidation) au 31 décembre 2020

EPRA NDV (Valeur nette de liquidation) - en k€
 
31/12/2019 31/12/2020 Evolution en %
Capitaux propres IFRS -Part du groupe 132 459 137 805 4%
Inclut / Exclut      
Instrument hybride - - -
ANR dilué 132 459 137 805 4%
Inclut      
Réévaluation des immeubles de placement - - -
Réévaluation des immeubles en restructuration - - -
Réévaluation des autres actifs non courants (valeur du fonds de commerce de PAREF GESTION18) 24 484 37 105 52%
Réévaluation des contrats de crédit-bail - - -
Réévaluation des stocks - - -
ANR dilué à la juste valeur 156 943 174 910 11%
Exclut      
Impôts différés liés à la plus-value latente des immeubles de placement n.a. n.a.  
Juste valeur des instruments financiers n.a. n.a.  
Ecart d'acquisition résultant des impôts différés - - -
Ecart d'acquisition inscrit au bilan - -  
Actifs incorporels n.a. n.a.  
Inclut      
Juste valeur des dettes -346 230 n.a.
Réévaluation des actifs incorporels n.a. n.a.  
Droits de mutation n.a. n.a.  
ANR 156 597 175 140 +12%
Nombre d'actions totalement dilué 1 443 779 1 507 460  
ANR par action (en €) 108,5 116,2 7%

Autres indicateurs EPRA

  • Taux de vacance EPRA
En k€ 31/12/2019 31/12/2020 Evolution en %
Revenus locatifs estimés sur l'espace vacant (1) 1 420 1 974  
Revenus locatifs estimés sur l'ensemble de portefeuille (1) 10 824 10 189  
Taux de vacance EPRA 13,1% 19,4% +6,3pts

(1) Incluant l'immeuble Le Gaïa en quote-part, hors participations dans l'OPPCI Vivapierre. En excluant Le Gaïa, le taux de vacance EPRA ressort à 16,9% au 31 décembre 2020 par rapport à 7,7% au 31 décembre 2019.

  • Taux de rendement EPRA
En % 31/12/2019 31/12/2020 Evolution en %
Taux de capitalisation net PAREF 6,15% 6,40% +0,24pts
 Effet des droits et frais estimés -0,4% -0,5% -0,02pts
 Effet des variations de périmètre -0,1% -0,04% +0,09pts
Rendement Initial Net EPRA (1) 5,59% 5,90% +0,31pts
 Effet des aménagements de loyers 0,2% 0,3% +0,08pts
Rendement Initial Net Topped-Up EPRA (2) 5,82% 6,22% +0,4pts

(1) Le taux de rendement initial net EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, après déduction des aménagements de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.
(2) Le taux de rendement initial net « topped-up » EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, excluant les aménagements de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.

  • Investissement immobiliers réalisés
En K€ 31/12/2019 31/12/2020
Acquisition 66 812 -
Développement (1) 1 441 3 194
Portefeuille à périmètre constant (2) 713 788
Autres (3) 820 1 204
Total 69 786 5 186

(1) Comprend les investissements relatifs au projet « The Go » de l'actif situé à Levallois-Perret
(2) Comprend essentiellement les investissements concernant l'actif Dax et les 6 étages de la Tour Franklin
(3) Inclut les indemnités d'éviction et les aménagements de loyers, les frais financiers capitalisés concernant les projets « The Go »

  • Ratios de coûts EPRA

Les ratios ci-dessous sont calculés sur le périmètre des actifs détenus en propre par le Groupe PAREF (incluant les mises en équivalence).

En k€ 31/12/2019 31/12/2020 Evolution en %
Inclus :      
(i) Frais généraux -1 690 - 1 709 7%
(ii) Charges sur immeubles -169 - -100%
(iii) Charges locatives nettes des honoraires -3 189 - 3700 16%
(iv) Honoraires de gestion nets des marges réelles/estimées - - -
(v) Autres produits nets des refacturations couvrant les frais généraux - - -
(vi) Quote-part de frais généraux et de charges des sociétés mises en équivalence -567 -343 -39%
Exclus :      
(vii) Amortissements des immeubles de placement - - -
(viii) Charges du foncier 1 732 1 119 -35%
(ix) Charges locatives refacturées comprises dans les loyers 1 059 1 984 87%
Coûts (y compris coûts de vacance) (A) - 2 823 - 2 649 -6%
(x) Moins : charges de vacance (charges locatives non récupérées) 568 888 56%
Coûts (hors coûts de vacance) (B) -2 255 -1 761 -22%
(xi) Revenus locatifs moins charges du foncier 8 651 9 996 16%
(xii) Moins : charges locatives refacturées comprises dans les loyers -2 084 -1 619 -22%
(xiii) Plus : quote-part de revenus locatifs moins charges du foncier des sociétés mises en équivalence 2 026 2 290 13%
Revenus locatifs (C) 8 593 10 667 24%
Ratio de coûts (y compris coûts de vacance) (A/C) 32,9% 24,8% -8pts
Ratio de coûts (hors coûts de vacance) (B/C) 27,3% 16,5% -11pts
  • BILAN
BILAN ACTIF (en k€) 31/12/2019 31/12/2020
Actifs non courants    
Immeubles de placement 162 950 167 754
Immobilisations incorporelles 339 716
Immobilisations corporelles 2 612 2 052
Immobilisations financières 10 662 12 387
Titres mis en équivalence 13 664 13 836
Actifs financiers 1 160 1 299
Impôts différés actif 15 6
Total actifs non courants 191 402 198 050
Actifs courants    
Stocks - -
Clients et autres débiteurs 16 807 16 270
Autres créances et comptes de régularisation 98 189
Instruments dérivés - -
Trésorerie et équivalents de trésorerie 16 357 7 325
Total actifs courants 33 262 23 783
Actifs non courants détenus en vue de la vente 4 750 -
TOTAL DE L'ACTIF 229 414 221 833
     
BILAN PASSIF (en k€) 31/12/2019 31/12/2020
Capitaux propres    
Capital social 36 106 37 755
Primes liées au capital 39 983 42 193
Réserves de la juste valeur 59 70
Variation de valeur des instruments de couverture -407 -944
Réserves consolidées 43 246 50 581
Résultat consolidé 13 474 8 150
Capitaux propres - part du Groupe 132 459 137 805
Intérêts minoritaires - -
Total des capitaux propres 132 459 137 805
PASSIF    
Passifs non courants    
Dettes financières, part à long terme 78 473 65 803
Impôts différés passifs, nets 55 -
Provisions 260 269
Total des passifs non courants 78 788 66 072
Passifs courants    
Dettes financières, part à court terme 1 096 435
Instruments dérivés 407 944
Dettes fournisseurs et comptes rattachés 7 111 4 684
Dettes fiscales et sociales 7 095 7 196
Autres dettes et comptes de régularisation 2 457 4 697
Total des passifs courants 18 167 17 956
TOTAL DU PASSIF 229 414 221 833
  • FLUX DE TRESORERIE
FLUX DE TRESORIE (en k€) 31/12/2019 31/12/2020
Flux d'exploitation    
Résultat net 13 474 8 150
Dotations nettes aux amortissements et provisions 105 571
Réévaluations à la juste valeur immeubles de placements -3 241 -567
Réévaluations à la juste valeur des instruments dérivés -309 -
Réévaluations à la juste valeur des actifs financiers 15 -
Charges d'impôts 1 526 840
Plus ou moins-values de cession d'immobilisations net d'impôt -2 744 18
Quote-part des résultats des sociétés mises en équivalence -1 579 -342
Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement financier et avant impôt 7 246 8 669
Coût de l'endettement financier net 1 996 1 377
Impôts payés -2 966 -1 010
Capacité d'autofinancement après coût de l'endettement financier et après impôt 6 276 9 036
Variations du BFR -614 653
Flux de trésorerie net provenant des activités opérationnelles 5 662 9 689
Flux d'investissements    
Acquisition des immeubles de placement -69 865 -4 937
Autres acquisitions d'immobilisations 11 -537
Prix de cession des immeubles de placement nette de frais de cession 19 400 5 432
Acquisition d'immobilisations financières -2 231 -1 910
Cession d'immobilisations financières -  
Produits financiers reçus 67 31
Incidence des variations de périmètre 583 -
Flux de trésorerie utilisés par les activités d'investissement -52 034 -1 920
Flux de financement    
Titres d'autocontrôle 13 -148
Variation de capital 126 -62
Augmentation des emprunts bancaires 70 000  
Variation des autres dettes financières -  
Remboursements de dettes locatives -2 927 -8 810
Remboursements des emprunts -24 276 -5 000
Frais d'émission d'emprunt -1 224  
Variation des concours bancaires -101  
Intérêts payés -1 768 -926
Dividendes versés aux actionnaires et aux minoritaires -5 552 -1 855
Flux de trésorerie utilisés par les activités de financement 34 292 -16 801
Augmentation / (Diminution) de la trésorerie -12 080 -9 032
Trésorerie et équivalents de trésorerie à l'ouverture de l'exercice 28 437 16 357
Trésorerie et équivalents de trésorerie à la clôture de l'exercice 16 357 7 325

 

 

1 Sociétés Civiles de Placements Immobiliers
2 Organisme de Placement Professionnel Collectif Immobilier
3 Ratio d'endettement (LTV) : dette nette consolidée divisée par la valeur du patrimoine consolidé hors droits (le ratio d'endettement ressort à 26% en prenant la participation dans la société Wep Watford en proportionnel)
4 Inclut les participations dans les sociétés mises en équivalence dont les détentions de 50% dans la société Wep Watford (société qui détient l'immeuble le Gaïa à Nanterre, La Défense) et de 27,24% dans l'OPPCI Vivapierre.
5 Incluant l'immeuble le Gaïa en quote-part. Hors participations dans Vivapierre et titres de PAREF Gestion.
6 Incluant l'immeuble Le Gaïa. En excluant l'immeuble le Gaïa, le taux d'occupation financier ressort à 83,8% au 31 décembre 2020, contre 91,7% à fin 2019. Le taux d'occupation financier est calculé hors immeubles en restructuration (The Go à Levallois-Perret).
7 Exclut l'actif en restructuration (The Go à Levallois-Perret) et l'immeuble Le Gaïa.
8 Capital Variable
9 Capital Fixe
10 LTV : dette nette consolidée divisée par la valeur du patrimoine consolidé hors droits.
11 ICR : le résultat opérationnel courant divisé par les frais financiers consolidés hors frais de remboursement anticipés.
12 DSF : dette financière sécurisée divisée par la valeur du patrimoine consolidée (incluant la valeur de titre de PAREF Gestion)
13 Incluant la valeur des titres de PAREF Gestion
14 Incluant les participations dans les sociétés mises en équivalence dont 50% de Wep Watford (société détenant l'immeuble le Gaïa à Nanterre, La Défense) et 27,24% de l'OPPCI Vivapierre et excluant les actions détenues dans Paref Gestion
15 La valorisation du fonds de commerce de PAREF Gestion a été réalisée par un expert externe qualifié en matière d'évaluation pour la première fois au 30 juin 2020.
16 La valorisation du fonds de commerce de PAREF Gestion a été réalisée par un expert externe qualifié en matière d'évaluation pour la première fois au 30 juin 2020.
17 La valorisation du fonds de commerce de PAREF Gestion a été réalisée par un expert externe qualifié en matière d'évaluation la première fois au 30 juin 2020.
18 La valorisation du fonds de commerce de PAREF Gestion a été réalisée par un expert externe qualifié en matière d'évaluation pour la première fois au 30 juin 2020.


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- SECURITY MASTER Key : mXBtZseXaW3FmHCcacuZb2ZjbJhnw2jJbGKYlJWak8ibbG+TlGponMnIZm9onW1v
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  Original Source : PAREF