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  Communiqué de la société TOUR EIFFEL du 05/03/2020

  05/03/2020 - 19:00

Société de la Tour Eiffel / Résultats annuels 2019 : Une année de transformation


Le Conseil d'Administration de Société de la Tour Eiffel, réuni le 5 mars 2020, a arrêté les comptes annuels et consolidés clos au 31 décembre 2019. Les procédures d'audit sur ces comptes ont été réalisées et les rapports correspondants sont en cours d'émission.

 


Thomas Georgeon, Directeur Général de Société de la Tour Eiffel, déclare : « L'année 2019 a vu l'exécution réussie de la fusion-absorption d'Affine sous trois grands axes avec :

  • la définition et la réalisation avancée d'un plan de cession pour atteindre l'objectif stratégique d'un patrimoine 100 % bureaux et une répartition géographique 80 % Grand Paris / 20 % Régions à potentiel ;
  • l'intégration des équipes et l'adaptation de la structure avec l'atteinte de synergies plus élevées qu'attendues et en avance de phase pour 4,6 M€ ; et
  • le refinancement de la dette ex-Affine avec l'obtention d'une ligne supplémentaire de 100 M€ pour financer les développements dans une structure financière optimisée.

Cette opération a permis de transformer la foncière avec des succès notables :

  • en investissement avec la réalisation d'acquisitions ciblées,
  • en développement avec la bonne marche du plan de 170 M€ et
  • en commercialisation avec des succès locatifs sur les sites de Massy et Suresnes, confirmant leur attractivité.

Cette gestion vertueuse de la foncière porte la valeur de son patrimoine à 1,9 Md€, permet de maintenir le résultat EPRA et d'enregistrer un ANR en progression de 2,4 %. C'est idéalement adossés à ce palier que nous continuons le déploiement de notre stratégie : proximité accrue avec nos locataires, redéveloppement de notre patrimoine et développement de nos réserves foncières, opportunités d'acquisitions ciblées d'actifs sécurisés, poursuivant une trajectoire vers une nouvelle taille critique au service de nos clients et de nos actionnaires. »


Stratégie

  • Patrimoine en progression à 1,86 Md€ autour du recentrage 100/80/20 : 100 % Bureaux, 80 % Grand Paris et 20 % Régions à potentiel
  • Bilan positif de la fusion-absorption d'Affine : intégration réussie et création de valeur
  • Plan de cession en avance de phase : plus de 50 % des actifs ciblés sont vendus ou sous promesse
  • Solide dynamique opérationnelle : livraisons et commercialisations conformes au plan de marche
  • Amélioration de la structure financière : financement de 330 M€ et maîtrise du ratio LTV
  • Performance RSE au cœur du patrimoine

Réalisations et Perspectives

  • 39 M€ d'acquisitions d'immeubles générateurs de cash-flow immédiats
  • 173 M€ de pipeline d'investissement dont 79 M€ de projets livrés en 2019
  • 189 M€ de cessions : plus de 50 % des actifs non stratégiques vendus ou sous promesse
  • Massy / Suresnes : rénovations achevées, 30 % déjà reloués
  • 4,6 M€ de synergies : un an d'avance sur les prévisions

Éléments financiers

  • Valorisation du patrimoine : +8,3 % à 1,86 Md€ (+3,0 % à périmètre constant)
  • Résultat EPRA par action : 2,9 € / Cash-flow Courant par action : 2,9 €
  • Bénéfice net consolidé : 1,4 M€ (vs. -24,5 M€ en proforma 2018)
  • ANR Triple Net EPRA par action : 54,2 € (+2,4 %)
  • Taux de rendement EPRA topped-up : 4,66 %
  • Cash-flow annuel : impact des deux départs importants (Massy/Suresnes) partiellement compensé par les synergies de la fusion-absorption d'Affine en avance de phase
  • Dividende 2019 : compte tenu du Cash-Flow Courant par action et du LTV, le dividende proposé est de 2,25 € par action

 

5e acteur coté français en immobilier de bureaux avec un patrimoine de 1,86 Md€ au 31 décembre 2019, le Groupe Société de la Tour Eiffel bâtit sa stratégie de développement sur la satisfaction du locataire, en répondant à ses exigences et en anticipant celles de demain. Le modèle de gestion internalisée du Groupe, sa proximité unanimement reconnue avec ses clients, sa vision précise des attentes des utilisateurs finaux et son fort engagement RSE en font un acteur immobilier de référence, expert du bureau du Grand Paris.

 

Une stratégie 100/80/20 claire

Société de la Tour Eiffel poursuit son recentrage stratégique visant un patrimoine constitué exclusivement de bureaux répartis à 80 % dans le Grand Paris et à 20 % en Régions à potentiel (Aix-Marseille, Bordeaux, Lille, Lyon, Nantes, Toulouse). Les trois principaux leviers de sa montée en puissance sont les plans de développement et de cession des actifs non stratégiques et les acquisitions.

Au 31 décembre 2019, le patrimoine s'élève à 1 860 M€, pour 87 % de bureaux (1 627 M€), 4 % d'actifs mixtes bureaux / commerces (68 M€) et 9 % d'actifs non stratégiques (165 M€). Parmi ces actifs, 73 % sont situés dans le Grand Paris (1 353 M€) et 18 % en Régions à potentiel (342 M€).

 

39 M€ d'acquisitions pour renforcer les Parcs et créer de la réserve foncière

Le Groupe a poursuivi sa dynamique de croissance en finalisant l'acquisition de 18 950 m² pour 39 M€, correspondant à des loyers annuels additionnels de 2,3 M€ :

  • Sale & lease back sur 4 immeubles de bureaux, dont un dans le Parc de Nanterre Seine : +1,4 M€ de loyer annuel pour 9 570 m² supplémentaires ;
  • 1 immeuble dans le Parc de Nanterre Seine : +0,2 M€ de loyer annuel pour 1 390 m² supplémentaires ;
  • 1 immeuble dans le Parc des Aygalades à Marseille : +0,1 M€ de loyer annuel pour 1 160 m² supplémentaires ;
  • 3 immeubles de bureaux dans le Parc du Golf à Aix-en-Provence : +0,5 M€ de loyer annuel pour 6 830 m² supplémentaires.

 

173 M€ de développements en 2019 pour nourrir la progression des revenus futurs

Après prise en compte de la livraison de 10 projets au cours de l'année (79 M€ de valeur, 6,9 M€ de loyers annuels potentiels) ainsi que l'évolution des développements en cours, le solde du plan s'élève à 97 M€ au 31 décembre 2019. Avancé à hauteur de 50 M€ et devant générer 6,4 M€ de loyers annualisés, il se compose de 2 projets sur le Grand Paris (48 %) et 4 projets en Régions à potentiel (52 %).

Le Groupe tire un bilan très positif de ses livraisons 2019 (total de 42 730 m²) avec notamment :

  • le Kibori (4 000 m²) à Nantes, entièrement loué dès sa livraison ;
  • le bâtiment Indigo (1 000 m²) sur le Parc du Golf à Aix-en-Provence, entièrement rénové et loué à Daikin ;
  • le grand Navarque (5 850 m²) sur le Parc de Nanterre Seine, multilocataire, complètement redéveloppé, avec un taux d'occupation de 96 % à la livraison ;
  • le Massy Campus (12 060 m²), multilocataire, inauguré en octobre, loué à plus de 70 %.

Parmi les projets en cours :

  • signature d'un bail en l'état futur d'achèvement sur le plateau de Saclay à Orsay avec IBM sur 5 400 m². Avec les surfaces également prises à bail par la Communauté d'Agglomération Paris-Saclay, cette opération, dont la livraison est prévue à l'été 2020, est entièrement louée ;
  • mutation du site mixte (commerces et bureaux) à Bordeaux avec la transformation d'une partie du parc de stationnement en centre d'affaires sur près de 3 000 m², après la signature d'un bail en l'état futur d'achèvement (livraison prévue fin 2020).

 

Plus de 50 % du plan de cession des 189 M€ d'actifs non stratégiques déjà atteints

9 mois seulement après son lancement, le plan de cession d'actifs non stratégiques pour un montant de 189 M€ est avancé à plus de 50 % sous la forme de cessions ou de promesses. Les ventes ont permis de générer une plus-value de près de 8 %. Ce programme de recentrage du patrimoine porte principalement sur des immeubles de bureaux situés en dehors des implantations stratégiques du Groupe, des plateformes logistiques et des commerces.

 

Activité locative soutenue

Plus de 20 % des loyers faciaux annualisés ont fait l'objet de discussions au cours de l'année, avec 9,9 M€ de nouveaux baux signés (48 530 m²) et 10,5 M€ renégociés (82 460 m²), incluant le bail SNCF sur la Tour Traversière renouvelé pour une durée ferme de 6 ans, pour un solde net positif de +1,1 M€.

L'arrivée en décembre d'Avnet sur le site de Massy ainsi que d'un groupe international sur celui de Suresnes a permis de réduire de près d'un tiers les surfaces vacantes de ces sites.

Par ailleurs, le Groupe profitera des futures libérations du S2 2020 des sites de Lyon Dauphiné, Puteaux Dion Bouton et Aubervilliers Jean-Jaurès pour lancer des développements créateurs de valeur au-delà des flux actuels (4,4 M€ en loyers annualisés).

Au 31 décembre 2019, le taux d'occupation financier (EPRA) s'établit à 82,1 % (contre 85,2 % un an plus tôt ou 81,2 % retraité de l'impact de Suresnes fin juin 2019) et la durée moyenne ferme des baux à 3,0 ans.

 

Résultat EPRA (Résultat Net Récurrent) stable à 2,9 € par action

Après intégration d'Affine, les revenus locatifs du Groupe ont progressé de 44,2 % à 97,0 M€. En proforma et à périmètre constant, les revenus locatifs diminuent de 6,7 % sous l'impact principalement des départs d'Alstom fin novembre 2018 sur le site de Massy et de Capgemini au 30 juin 2019 sur le site de Suresnes. Corrigés de ces deux départs, les revenus locatifs progressent de 0,6 %.

L'EBITDA courant ressort à 71,3 M€, en hausse de +51,0 % par rapport à 2018 (+3,9 % vs. proforma), sous l'effet des synergies de coûts supérieures aux attentes (4,6 M€ vs 4,2 M€).

Les frais financiers atteignent 19,1 M€ (vs. 16,8 M€ en proforma), reflétant un recours plus important à l'effet de levier d'Ex-Affine, des tirages complémentaires pour financer les développements et Capex (71,3 M€) ainsi qu'un coût de financement plus avantageux. Le taux d'endettement moyen ressort à 2,1 % (contre 2,2 % en 2018), démontrant la réussite du re-financement de 330 M€ opéré en octobre dernier. Le ratio LTV du Groupe est quasi-stable à 49,0 % (vs. 48,9 % à fin 2018).

Après prise en compte des autres produits et charges, impôts et résultats des sociétés mises en équivalence, le résultat EPRA (résultat net récurrent) ressort à 50,0 M€, quasi-stable à 2,92 € par action par rapport au proforma de 2018 à 2,95 € par action.

En réintégrant l'ensemble des ajustements de retraitements EPRA (dotations, résultat de cession, variations de valeur des instruments financiers), le résultat net consolidé passe à 1,4 M€ contre -24,5 M€ en proforma 2018. Il intègre la dépréciation de l'écart d'acquisition pour 4,1 M€.

Le Cash-Flow Courant s'élève à 47,1 M€ soit par action à 2,91 € contre 3,09 € en proforma 2018.

 

Actif Net Réévalué en progression de +2,4%

L'Actif Net Réévalué triple net EPRA par action passe de 53,0 € à 54,2 € à fin 2019. Cette hausse de 2,4 % est essentiellement alimentée par la revalorisation du patrimoine, liée notamment aux développements, qui ressort à +3,0 % à périmètre constant.

En prenant en compte l'impact net des investissements et cessions, le patrimoine s'élève à 1 860,1 M€ (hors droits), contre 1 717,2 M€ à fin 2018 (+8,3 %).

 

Dividende de 2,25 € par action

Au regard de l'évolution du Cash-Flow Courant par action (2,9 €) et du ratio d'endettement LTV (49,0 %), le Conseil d'Administration proposera à l'Assemblée Générale des actionnaires un dividende à 2,25 € par action versé en numéraire. Le dividende correspond à un rendement de 5,8 % et 5,7 % calculés respectivement sur la moyenne des cours de 2019 ainsi que sur le cours de clôture du dernier jour de l'exercice 2019.

 

Des perspectives bien orientées

Au cours d'une année de profonde transformation marquée notamment par l'intégration réussie des équipes et du patrimoine d'Affine, le Groupe est prêt à aborder ses nouvelles perspectives de développement.

La montée en puissance du pipeline (173 M€ / loyer : 13,3 M€ / réalisation 73 %) et du plan de cession (189 M€ / loyer : 16,7 M€) renforcent les fondamentaux du Groupe. Il peut avancer résolument vers ses objectifs : recentrer le patrimoine sur ses implantations stratégiques, améliorer la qualité des actifs et des revenus et générer une capacité de croissance supérieure.

Au regard d'une gestion rigoureuse, le Groupe bénéficie d'une structure adaptée pour envisager de nouveaux objectifs stratégiques et l'atteinte d'une nouvelle taille.

 

Covid-19

Au regard de l'actualité sanitaire, le Groupe a mis en place une série d'actions afin de préserver la santé de ses salariés, un plan de continuité de son activité de bailleur, ainsi qu'une série d'engagements concrets envers ses locataires afin d'assurer une prévention, une réactivité et une veille de l'évolution de ces événements.

 

Calendrier

  • 30 avril 2020 : Assemblée générale
  • 28 juillet 2020 : Chiffre d'affaires et résultats semestriels 2020 (après bourse)

La présentation des résultats est disponible sur le site internet du Groupe : www.societetoureiffel.com.

 

Contacts

Relations Presse
Laetitia Baudon - Directrice Conseil
Agence Shan

Tél. + 33 (0)1 44 50 58 79
laetitia.baudon@shan.fr
Relations Investisseurs
Florent Alba - Directeur Conseil
Agence Shan
Tél. +33 (0) 1 44 50 03 84

florent.alba@shan.fr

A propos de la Société de la Tour Eiffel

La Société de la Tour Eiffel, avec un patrimoine de 1,9 Md€, est une foncière tertiaire intégrée à forte culture de services. Opérant sur l'ensemble du cycle immobilier, elle accompagne ses clients, des entreprises de toutes tailles et de tous secteurs, par une pratique exigeante de gestion directe de ses actifs situés dans des territoires à fort potentiel de croissance. La foncière inscrit la gestion de son patrimoine immobilier, aujourd'hui en forte expansion, dans la durée, avec un plan de recentrage stratégique du portefeuille 100 % bureaux, 80 % Grand Paris et 20 % en Région à potentiel et s'est imposée comme un acteur de référence.

Société de la Tour Eiffel est cotée sur Euronext Paris (compartiment B) - Code ISIN : FR0000036816 - Reuters : TEIF.PA - Bloomberg : EIFF.FP - Membre des indices IEIF Foncières, IEIF Immobilier France

www.societetoureiffel.com

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  Original Source : TOUR EIFFEL